マンションについてのアンケート調査第6弾は、「マンション管理」がテーマ。自己所有のマンションの資産価値をみる際に、または賃貸でのマンションライフでの快適さを測る際に、やはり《管理》を語らないわけにはいかない。今回は、要望・不満点等を聞いて、マンション管理の現状と課題を探ってみた。（2001年4月号掲載）
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分譲はおおむね マンション管理に満足
まずは長年住むつもりでマンションを購入した〈分譲〉の人たちの回答データからみてみよう。 「管理費・修繕積立金などお金の管理」について聞いてみた（図表Ａ）ところ、「修繕積立金が安すぎないか」の設問には、不安と答えた人が5分の1近くいるものの安心と答えた人が3分の1おり、以外に楽観視しているようだ。また「20年以上の長期修繕計画や資金計画があり将来は安心か」の設問では、安心と答えた人が3分の1近くおり、不安と答えた人は少数派だった。「管理費や修繕積立金はきちんと支払われていると思うか」の設問では、半数近くの人が安心と答えており、「管理費と修繕積立金の会計がちゃんと分かれており安心」「管理委託費の内訳が開示されており満足」と思っているようだ。
しかし「売れ残り住戸の管理費や修繕積立金は誰が払っているか」の設問には、大半の人が分からないと答えており、将来、紛争の火種となる可能性を秘めている。
では管理組合はちゃんと機能しているのだろうか。「理事会・総会の定期的な開催と議事報告」には7割もの人が満足しており、管理規約の変更などについても親身な話し合いがあり満足と答えている。ただ管理組合のまとまりは満足と答えた人が半数にとどまっており、不満が20％、どちらともいえないが30％近くおり一枚岩といえない現状も垣間見られる。
24時間常駐管理人を 望む声が多数
「管理会社や管理員」についても聞いてみた。もっとも住民の満足度が高かったのが、駐車場・駐輪場の所有権、利用法についてで、専有部分の工事、修繕などにもきちんと対応できていると評価している。半面、「入居者同士のトラブルにもきちんと対応できているか」の質問には、初めて満足（安心）の答えを、どちらともいえない（わからない）が上回っており、隣人関係などプライバシーが関わることへの管理会社・管理員の関与が難しいことを浮き彫りにしている。
具体的な管理の問題点はどうだろうか。まず現状の管理に基本的に〈満足〉と答えている人でも「24時間の常駐管理人」を望む声が多かった。一方、〈不満〉と答えている人は「メンテナンスがあやふやで急な修理などが多すぎる。修繕についても施工会社の対応が悪く、たらい回しにされている」、「管理費がかなり高く不満。これから先どれくらい高くなるか心配」、「総戸数が80戸と小規模なため管理員が日勤で、土日や連休時の不測の対応に不安がある」「管理人が常駐ということなので購入を決めたが実際は昼間のちょっとした時間帯にしか管理人室にいない。また態度も悪く、まるで自分が大家でこちらが店子のようなものの言い方をする」などである。
特に「購入者自身の入居率が低く、現住人の半数が賃貸人になっている。共同管理部、特にエレベーター内のいたずらや、駐輪場の利用がいいかげん」という趣旨の意見が多く見うけられ、購入者と賃貸者との感覚のずれがトラブルとなっているケースが増えているようだ。
次に〈賃貸〉のマンション住民に管理会社、管理員について聞いてみた。「供用部分の清掃」は7割の人が満足と答えており、「設備の法定点検」も安心しているようだ。ただし「騒音問題について相談・対応の姿勢があるか」「入居者同士のトラブルに対応できているか」に対しては、どちらともいえない（分からない）が回答の4割を超えており、借り住まいの希薄な人間関係を浮き彫りにしている。
管理に関する悩みや苦情は、〈分譲〉より〈賃貸〉の人の方が深刻なようである。その一例を紹介すると――。 「昨年3月に入居し、丁度1年です。マンションは新築ですが、以前住んでいた所とは違い、出る時には壁がみの張替えや畳の入れ替えエアコンを取り付けた跡を自分たちで業者をよんで修理しなくてはならないらしい。が…そんな説明不動産からうけていない。大家さんがこっそり教えてくれたことです。大家さんも不動産にすべてをまかせているとのこと。必要な書類を入居の時不動産に渡し、OKだったのですが、その後2ヶ月ぐらいして書類が足りないといわれ、間違いなく提出したものなのですが、私が悪いようにいわれかなり言い合いに。家賃の支払いは月末までに入金しなければならないのですが、私はいつも月初めには入金しています。なのに、いつも月末になると入金してくださいの紙がポストに入っておりかなり不愉快です。きちんと管理していれば入金している人にこのような手紙を入れることはないはず。不満というよりは不安です」というずさんな管理状態のものもあるらしい。
利用者の声は次のページに集約したが、賃貸の方が分譲より管理体制が行き届いていない意見が多数よせられた。
■あなたがお住まいの「分譲マンション」の管理について、ここが満足（安心）、またはここが不満（不安）という点を具体的に教えてください。
満 足●ペットはOKで、ちゃんと飼い主会というものがあり、規則やペット会費があるので、こっそり飼う人がいるところよりも安心。
●大きなマンションなので一部素行の悪い人がいるのは仕方がなく、善処していると思います。
●管理人がしっかりしているから安心
●新築マンションですが警報装置の点検や水道のタンクの点検などいろいろあり、ちゃんとされているよう。
不満足
●以前は管理組合の理事をしていたので情報も入りやすかったが、理事を辞めたら、情報が入りにくくなったので、ほとんどの人が運営状況についてわかっていないと思う。
●回答する方々で意見の食い違いが多いように思います。細かいところが徹底されてないと感じる。 ●外壁を綺麗にやり直したが、それほど綺麗になったとは、思えない。管理組合の規定が厳しすぎる。（住人にうるさく言う人が多すぎる）。
●購入者自身の住居利用率が低く、現居住者の半分が賃貸人となっているため、共同管理部、特にエレベーター内のいたずらや、駐輪場の利用についていい加減である。
●借りている人間は、2〜3年間の仮住まいであるのに対して、購入者は、長期にわたって居住するものであるという感覚のずれがトラブルとなることがある。
●管理会社は、購入者との話し合いとなるため、現住居使用者に対しての拘束力が弱い。
●修繕積立金で実際に対応できるのか不安である。
●長期の修繕計画が、実際に行われるのかどうか、資金は足りるのか不安である。
●賃貸料が入居時期によりだんだん安く、初期の人はわりだか。
●入り口ロビーが暗い、オートロックにもかかわらず、空き巣が入ったお宅があるので少し不安。駐車場も車上荒らしがあったらしい。
●分譲と賃貸があり、ともに仲が悪いこと。
●理事会が発足してあまり日がないためか、管理組合との連携がうまくいっていない。苦情はどちらに訴えればいいのか責任がはっきりしない。総会の内容が少し不透明。
●隣室が、明らかに水商売の人に賃貸で貸され、夜遅くの騒ぎが増えている。管理組合に文句を言ってもらっているが、ラチがあかない。強気な姿勢も必要と思われるが、そういう態度に出る様子はなさそう。
一部満足
●管理組合、管理人とも結構よくやってくれている方だと思う。
●来客用の駐車場がないのが不便なのだが、居住者の意見がまとまらず、路上駐車が多く困る。
●築1・5年ということもあって、今のところ大きな不満は無い。不満としてあげるなら駐車場代が高いことですね。（13000円／月） 。
その他
●浜松市はブラジルの技術者が多く、マンションにも住んでいます。英語が通じないため、コミュニケーションが不十分です。ゴミの捨て方は、割と自由です。また、ベランダの使い方も異なります。ベランダで日光浴や、電話をしたりします。騒音の原因ですが、習慣の違いを感じます。
■賃貸マンションの管理について、ここが満足（安心）、またはここが不満（不安）という点を具体的に教えてください。
満 足●以前小さな不動産屋（筑後市）のマンションに済んでいたが騒音問題を解決する姿勢が全く見られなかったので、二年位前に今の所に移った。今は大手なのでマニュアルがあるみたいで対応が良くトラブルは無い。防音も今の建物のほうが良い。外見は前のほうがよかったかも。前の棟に住んでいるじいさんがこちらをじろじろ見るのが不満といえば不満。
●住民の自主管理の部分が多く最初は面倒で不満があったが、お互いの顔を覚え挨拶もでき、よかった。クレームも遠慮する部分もあるが、匿名で代表者に意見できてよい。
●うちは、分譲マンションを賃貸しているのですが、管理人さんが半日常駐でとても感じがよく、共用部分をとてもきれいに掃除して下さるので大変満足しています。
●ごみだしとかは、違反すると掲示板に貼り出される。電話で注意される。
●結構厳しいので安心。
不満足
●オートロックにもかかわらず空き巣が入ったりしているらしいので不安。駐車場も車上荒らしがあったみたいで不安です。
●大家から依頼されていないということで、見回りとかも全然ない。廊下の電気がきれていたとしても見回りにこないのでいちいちこちらから連絡しないとこない。対応も人によって違いますが、あまりにも人ごとのように聞いてたりする人がいるので頭にきて管理会社の本部に電話したぐらいです。満足する点はほとんどありません。引っ越そうかと思うぐらいです。
●家賃は高いのに、ポスト付近はゴミだらけ。表のドアの中に、オートロックのドアがあって、人によっては、開けっ放しでオートロックの意味が無い。インターホンがなっても、いつも「上ですか？ 下ですか？」と聞かなければならなくなる。猫屋敷かと思うほどノラ猫が多くエレベーターのあたりに偉そうにすんでいる。
●階段の電灯が切れていても、なかなか替えてくれません。階段の電灯が消えるのが早すぎます。この季節、早朝５時はまだ暗い（真っ暗）のに、もう消えてるんです。夕方つくのはいい時間帯なのですが…。
●管理している不動産会社の社員が住んでいるという事で安心していたのですが、エントランスと全階の電灯が切れてつかない状態を２ヶ月以上ほったらかしだったので、いいかげん堪忍袋の尾が切れて電話をしたところすぐに直りました。その前に修理して欲しかったです。
●管理会社が変更になる時、事前に説明も何もなかったのが不満。せめて１カ月前に知らせて欲しかった。管理会社（不動産）によって、敷金の返却など全然違うという話なので、もしもっと事前に分かっていたら、変わる前に退去してたかも。今のマンションを選んだのは、管理している不動産がとても良心的だったから。だから余計に腹が立ちます。こういうのって、不動産と家主さんだけで勝手に突然変えてもいいものなんですか？ 変えるのは構わないけど、もっと早くに教えて欲しかったです。私が言ってる事は間違っているんでしょうか？
●共益費の額とサービスが釣り合っていないように思う。共益費は脱税の手段として使われることが多いので国もきちんと把握して欲しい。
●実際私が入居しているマンションは特殊のようで、家主が住んでいてほとんどの事を管理している状態です。入居の際にも、家主が入居しているといった情報はいっさい聞いていなくて、契約に到った段階で不動産の方から聞き、正直驚きました。質問の内容とは少々ずれるかもしれませんが、オーナーが同じ建物の中で生活をし尚かつ町内会費や駐車場の管理なども行っているため、終始監視されているようでとても住み難いです。やはり、管理は第三者である仲介の業者がいた方が、トラブルが起きたときにも迅速に連絡や対応ができるし、実生活までは介入してこないのでいいと思います。そう考えると、私たちが入居した際に紹介した不動産には、腹立たしく思います。決まる前にきちんとそういった情報を入れて欲しかった。聞かなかった私たちにも落ち度はありますが、ホントに今でも怒っています。転勤が多いのでいずれは引っ越しをしますが、次回は同じ失敗のないように、管理されている業者も選びたいと思います。
●上の階の騒音がすごい！ と言う事を管理会社に相談したが「子供が居るから仕方ない。お宅は子供さんがいないからわからないかもしれませんが…」と言われました。なんか子供がいないのが悪いみたいなニュアンスに聞こえました。すごく気分を害しました。
●大家と管理会社で修繕を押し付け合っていたことがあるので、不安に思った。
●駐輪場、駐車場でいたずらや盗難がある。バルコニーがない（洗濯物を干すスペースがない）。騒音がひどい。住人のマナーが悪い。マンション設置のコインランドリーに洗濯物がいつまでもはいったままになっている。家具が備え付けで飽きても代えられない（特にベッド）。私のとなりの駐車場を使ってる人がスペースを守らない（一台しか契約してないのに３台分占領している）。
●毎日指定された時間に管理人がいるとは限らない。また、共用部分に私物が置かれていても、そのまま放置している。
一部満足。その他
●管理人は良い人だが、重大なトラブル（排水つまりなど）があった時は管理会社にいくので、管理会社の対応には不満。
●管理費はきちんと運営されているので、満足していますが、管理の点では管理する人がいつも常駐してるはずなのにいなかったりする時があるので、何かあった時とかがとても不安です。
●送られてきた荷物を管理人さんに受け取っていただきたいのですが、管理人室はほとんど留守であまり意味が無く思えます。それ以外のいろいろなことはほぼ満足しているのですが、その点は不満で困ることも多々あります。
●実は、管理するほどの共用スペースがない。手紙等がたまったままの１階の郵便受けは誰かが時々掃除しているようだし、その下には大きなごみ箱があり、ダイレクトメールやチラシを捨てると片づけてくれる。外廊下はいつもきれい。ごみ捨ては、当日の明け方に出しても手遅れの時があり不思議だが、そこにはドアがあり、前日に出せるので助かる。ただ、大家が気さくで良い人なのだが、ちょっと一方的な感じがするので、私は要望を出しづらくて困っている。。
